Приближается период проведения важного мероприятия для успешного содержания общего имущества в многоквартирных домах (МКД) — обязательный сезонный (осенний) осмотр. В этой связи хотелось бы обратить внимание собственников на некоторые вопросы его проведения.
Доверяйте свои дома профессионалам
Осенний осмотр проводится до начала отопительного сезона для того, чтобы подвести итоги подготовки к нему: все ли, что было запланировано, выполнено. Одновременно, по фактическому состоянию общего имущества, которое отражается в акте осмотра, получают исходные данные для планирования работ (услуг) на очередной период действия договора управления — следующий календарный год. В проведении осмотра и подписании акта обязательно участие представителя собственников. Это не любой житель дома, как часто бывает, а уполномоченное решением общего собрания лицо или председатель совета МКД.
В домах, жители которых заключили договор управления, осмотры состояния общего имущества проводят управляющие организации, с участием профессионалов по направлениям деятельности. В управляющих организациях, где количество обслуживаемых домов достаточное и штат укомплектован, в осмотрах принимают участие специалисты: сантехник, электрик, строитель, а также мастер, сопровождающий данный дом. Они входят в состав комиссии, которая образуется в управляющей организации для проведения осмотров, а возглавляет ее, как правило, главный инженер. Так обеспечиваются условия для профессиональной оценки состояния общего имущества дома.
А вот в тех МКД, где собственники выбрали непосредственный способ управления общим имуществом или образовали для этого ТСЖ, ЖСК, ТСН, — ситуация несколько иная. С одной стороны, они могут провести осмотр собственными силами, образовав для этого комиссию, что чаще всего и делается. С другой — насколько качественным он будет, если выполняется пусть опытными и заинтересованными людьми, но не профессионалами в соответствующей области? Настоятельно советуем, в том случае, когда нет собственных специалистов, которые могут профессионально оценить состояние общего имущества, заключить договор с управляющей организацией на проведение осмотра. Так полезнее и безопаснее для вас, ведь когда что-то случается, следственные органы, в том числе, запрашивают именно этот акт, в котором подтверждается фактическое состояние всех конструктивных элементов дома на момент его составления. Важен этот документ и в том случае, когда возникает необходимость переноса срока капитального ремонта.
К сожалению, достаточно часто приходится видеть акты осмотра, в которых все общее имущество оценено состоянием «удовлетворительно». Так, безусловно, бывает, но все-таки это скорее исключение, чем реальность: средний возраст нашего жилого фонда достаточно почтенный, чтобы в нем «ничего не болело». Обращаемся ко всем, кто управляет общим имуществом. Пока есть время, позаботьтесь о том, чтобы у вас были графики проведения осенних осмотров, обеспечено их проведение, и чтобы об этом были уведомлены собственники.
О планировании на следующий год
С проведением осенних осмотров неразрывно связано планирование работ и услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества на следующий период действия договора управления (календарный год). Отсутствие конкретного и понятного перечня мероприятий, в котором определено, что, когда и по какой цене будет делаться в рамках договора управления, приводит к невозможности реального контроля его выполнения. Можно сколько угодно говорить о контроле, хотеть и призывать к этому, но, если между собственниками и управляющей организацией не будет согласованного подробного плана работ (предоставления услуг), все это будет невыполнимой теорией, но не реальностью. Контролировать выполнение чего-то можно только тогда, когда об этом четко договорились. В нашем случае, это конкретный перечень планируемых работ и услуг, сформированный в разделах плана: управление, регламентные работы, планово-предупредительный ремонт, обеспечение санитарных требований, со сроками выполнения и плановой ценой. План обязательно должен содержать резерв средств на непредвиденные нужды. Например, на изменение плановых цен и расценок, аварийно-восстановительные работы, затраты на коммунальные ресурсы, расходуемые на содержание общего имущества, где не применяется нормативный метод их учета. Цена договора управления на очередной период его действия складывается из всех вышеперечисленных составляющих. Так как технические характеристики домов, влияющие на затраты собственников (состав общего имущества, соотношение площадей), фактическое состояние общего имущества по актам его осмотра значительно отличаются, то и стоимость договоров управления будет существенно разной. После того, как согласована цена договора, определить так называемый тариф (какую плату должен вносить каждый собственник, чтобы обеспечить деньгами договор) несложно: нужно полученную цифру разделить на общую площадь помещений дома и умножить после этого на площадь своего помещения.
Чтобы описанное выше стало практикой применения, в нашем городском округе достаточно много сделано (при этом руководствовались Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами», ГОСТ Р 70773–2023). Разработан, прошел обсуждение, согласован и обнародован примерный договор управления, в котором учтено все необходимое для достижения взаимопонимания и прозрачных отношений между собственниками и управляющими организациями. В порядке эксперимента для некоторых МКД, которые заключили договоры управления с разными управляющими организациями, были сформированы проекты планов на 2024 год. Кроме того, в СМИ периодически публикуется информация по данному вопросу.
В сегодняшних условиях выполнения договоров на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества, когда отсутствует фактический подомовой учет расходов и возможность контроля, а собственники пассивны вследствие непрозрачности финансовых отношений, вряд ли есть альтернатива переходу на предусмотренное жилищным законодательством и описанное выше детальное планирование работ и услуг.
Основной стратегической задачей в этом сегменте жилищно-коммунального хозяйства является создание условий для динамичного изменения состояния общего имущества в МКД. Поэтому в данном вопросе важно, чтобы одна сторона — управляющие компании — не боялась, что планировать работы будет невозможно (инфляция, сложно все предусмотреть и т.д.), а другая сторона — собственники помещений в МКД — требовала изменений и проявляла настойчивость. Уверены, что совместными усилиями органов государственной власти Республики Крым, местного самоуправления, контрольных органов, активных собственников помещений и тех, кто обеспечивает управление общим имуществом, можно и нужно обеспечить гарантировано безопасные, энергоэффективные и комфортные условия проживания жителей нашего города в многоквартирных домах.
Председатель Общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского округа Евпатория Республики Крым —
координационного совета ЕП «Ассоциации председателей МКД» Михаил КАЦ.
Иллюстрация: mosreg.ru
Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» 34(19635) от 30.08.2024 г.
