В предыдущей публикации («ЕЗ» №46 от 20 ноября с.г.) из цикла статей о повышении эффективности управления многоквартирными домами наши эксперты в сфере жизнеобеспечения жилищно-коммунального хозяйства и развития городской инфраструктуры дали рекомендации по результативному взаимодействию собственников с управляющими компаниями. Сегодня специалисты рассмотрели пути реализации предлагаемых изменений в этих взаимоотношениях, а также разъяснили сторонам их права и обязанности.

Наши эксперты

	Вячеслав Степанов — ​председатель комитета по вопросам жизнеобеспечения, жилищно-коммунального хозяйства и развития городской инфраструктуры Евпаторийского городского совета.
	Роман Гафаров — ​начальник отдела по эксплуатации жилого фонда департамента городского хозяйства администрации города.
	Михаил Кац — ​председатель Общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского округа Евпатория.

Деятельность УК — ​в руках собственников

О том, как сделать процесс работы управляющих компаний максимально эффективным и удобным для жильцов многоквартирных домов, мы поговорили с председателем Общественного совета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства городского округа Евпатория Михаилом КАЦЕМ.

— Михаил Ефимович, можно ли ожидать от управляющих компаний самостоятельной работы по усовершенствованию своей хозяйственной деятельности?

— С нашей точки зрения, вряд ли. Хотя бы потому, что проблемы, о которых мы говорим в публикуемых статьях, обсуждаются давно. Но обсуждения не приводят к изменениям «по собственной инициативе». Поэтому без внешнего влияния, каковым должны стать активные и умелые действия собственников, не обойтись.

— Какие еще факторы могут мотивировать УК выполнять свои обязанности наиболее эффективно?

— Наличие реальной и добросовестной конкуренции на рынке услуг по управлению МКД. Имеется в виду конкуренция предложений по организации выполнения работ и предоставления услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества. Эти предложения должны убедительно демонстрировать, как обеспечивается выполнение основных положений жилищного законодательства в части управления общим имуществом — ​строгий подомовой учет и оплата только фактически выполненных работ и предоставленных услуг. Уверен, в ближайшее время такие предложения появятся. Это станет давно ожидаемой новостью для тех собственников, которые готовы сменить управляющую компанию, но не реализуют свои намерения, понимая, что существенных изменений от этого у них не произойдет.

Варианты управления общим имуществом

Услуги и работы по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в большинстве многоквартирных домов Евпатории выполняются по договорам с управляющими компаниями. Но существуют и другие способы управления общим имуществом. О них нам рассказал начальник отдела по эксплуатации жилого фонда департамента городского хозяйства администрации города Роман ГАФАРОВ:

«В более чем ста домах Евпатории решением общего собрания владельцев помещений образованы товарищества собственников недвижимости (ТСН). Основная их задача —обеспечивать содержание и текущий ремонт общего имущества. Этим также занимаются ранее образованные жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и товарищества собственников жилья (ТСЖ), уставами которых предусмотрена деятельность по управлению общим имуществом собственников помещений МКД. По сути, это управляющие компании для одного или имеющих общее имущество смежных домов. ЖСК, ТСЖ, ТСН — ​юридические лица, работу которых организуют избранные члены правления и его председатель. Управлять общим имуществом в них можно по-разному: собственными силами или формируя штат сотрудников, которые будут выполнять необходимые работы. Так как ответственность за выполнение требований к состоянию общего имущества дома возлагается на руководителя юридического лица — ​председателя правления, иногда в штат включают управляющего, который профессионально оказывает помощь в этих вопросах. Эти юридические лица осуществляют свою деятельность путем заключения договоров на выполнение тех или иных работ или предоставление услуг с физическими или юридическими лицами, в том числе с управляющими компаниями. Решение собственников о выборе способа управления общим имуществом с образованием юридического лица должно быть взвешенным, с ясным пониманием того, как будет реализовываться такое решение и его экономическая целесообразность».

Около шестидесяти многоквартирных домов Евпатории, в которых не более 30 квартир, выбрали для себя непосредственный способ управления общим имуществом. При таком методе все организационные и технические решения по содержанию и ремонту общего имущества принимаются собственниками на общем собрании. Эксперты отметили, что требования к состоянию общего имущества не изменяются в зависимости от выбранного способа управления — ​они одинаковы для всех домов. Поэтому в тех домах, где вопросы управления общим имуществом собственники решают оставить за собой и осуществляют содержание и ремонт без заключения договоров управления, деятельность органов самоуправления МКД (советов, правлений, их председателей) становится все-таки больше не общественной нагрузкой, а постоянной, достаточно напряженной и ответственной работой. При этом собственникам важно помнить простую истину: каждый труд должен быть оплачен.

Стоит отметить, что сейчас распространена практика передачи многоквартирным домам помещений, которые ранее находились в муниципальной собственности. Чаще всего такие помещения находятся в подвалах. Если по заключению специально образованной комиссии они имеют признаки общего имущества, администрация города принимает соответствующее постановление. При принятии общим собранием решения об использовании общего имущества в интересах иных лиц, поступающие средства могут направляться для оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Такие решения принимаются большинством — ​не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При налаженном подомовом учете поступающие дополнительные средства могут стать существенным подспорьем собственникам.

Из вышесказанного следует, что в МКД, где выбран способ управления общим имуществом путем образования юридического лица или непосредственного управления, эффективность управления напрямую зависит от самих собственников, так как все вопросы они решают самостоятельно. Но и здесь, по словам Романа Гафарова, качественное планирование работ и услуг на следующий отчетный период — ​один из самых важных вопросов.

«Успешное выполнение плана работ (услуг) во многом зависит от его своевременного финансирования, — ​отметил он. — ​Это ежемесячная плата собственников за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества. Заинтересованность собственников в платежной дисциплине очевидна. Разъяснять своим соседям важность своевременной оплаты в первую очередь должны члены совета дома. Вместе с тем ведение претензионно-исковой работы входит в стандарт услуги «управление», которая оплачивается собственниками. Поэтому рекомендуем советам домов инициировать предъявление претензий тем собственникам, у которых накопились существенные долги за жилищные услуги, а в случае невыполнения управляющей компанией поручения обращаться в инспекцию по жилищному надзору по поводу качества предоставления услуги управления. Подводя итоги, хочется пожелать собственникам помещений МКД и управляющим компаниям активного и результативного взаимодействия».

Елена ФИЛАТОВА.

Фото автора.

Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» 47(19444) от 27.11.2020 г.