Реформа ЖКХ в реальности — это когда между собственником МКД и управляющей компанией отношения выстроены ДОГОВОРНЫЕ

Что там, в договоре между собственником и управляющей компанией? Вам известны все пункты? Вы за них голосовали? Вы знаете, что иногда вскрываются факты взносов денежных средств за еженедельное уничтожение клопов или чистку бассейнов в домах, где таких работ отродясь не производилось? Поэтому в четвертом «позвонке» станового хребта реформы ЖКХ необходимо осветить главный вопрос: строительство договорных отношений с управляющей компанией в правовом поле Российской Федерации.

Типа — ​нет!

Трудность заключается в том, что «типового проекта договора» не может существовать в принципе — ​из-за многообразия факторов, влияющих на разные аспекты взаимоотношений. Было бы так просто — ​берется как образец и разрабатывается свой договор на основе «типового»… Чтобы все пункты договора находились в юридически выверенных формулировках, нужно все знать об условиях заключения договора.

Договор — ​это и есть право собственника регулировать свои отношения с управляющей компанией, и государство в эти взаимоотношения не вмешивается за исключением надзора и контроля. Следует отметить, что контролирующие функции есть и у общественности. Такая ситуация не знакомых с правовой базой людей просто обескураживает. Жаловаться главе республики, в ООН или «Спортлото» одинаково не имеет смысла. Самостоятельно собственники МКД (многоквартирного дома) на общем собрании — ​высшем органе домовой власти — ​формируют совет, выбирают председателя, изучают (а без этого никуда) условия заключения договора и дальше поступают в строгом соответствии с законодательством. То есть заключают договор с управляющей компанией, формируют комиссии (по необходимости) из профессионалов в отдельных сферах, председатели принимают участие в работе координационного комитета. Для реализации широкой повестки дня — ​от консультаций и проведения в жизнь программы правового ликбеза до выполнения контролирующих функций — ​в Евпатории действует Общественный совет по вопросам ЖКХ.

Оказывается, это чрезвычайно сложно — ​научиться ставить условия САМОЙ управляющей компании! Но ведь  если пустить дело на самотек, с вами заключат договор, родившийся в недрах «нереформированного жэка». А там попробуй разберись, что за ценообразование при оплате тех или иных работ, что там за пункты и подпункты. Может быть, вы и собственники нескольких соседних домов оплачиваете окучивание облаков над спортивной площадкой?

Получается нормальная рыночная ситуация: вы хотите иметь «комфорт вне квартиры» за приемлемую для вас цену, управляющая компания желает извлечь из взаимоотношений прибыль. Вы «торгуетесь» с аргументами на руках и приходите к взаимоприемлемому итогу. Искусство договариваться — ​очень полезное качество!

Государство в такие отношения не лезет. Для надзора за соблюдением условий договора между равноправными сторонами (заказчиком и исполнителем работ и услуг) нужна не полиция, а общественность. Такое положение дел сложно принять людям старой закалки. Для правового обучения активных граждан используют разные формы: печать «наглядных пособий» (листовок, плакатов, брошюр), создание специализированного факультета в Университете третьего возраста, проведение заседаний консультационных советов…

Тариф — ​это миф!

Итак, «подсмотреть», как там у соседей, и списать формулировки договора не получится. Учиться нужно самим и для себя. Установленных тарифов на работы и услуги не существует. Как вы договоритесь — ​так и будете платить управляющей компании.

Чтобы было по справедливости, нужно сначала четко установить состав ВАШЕГО общего имущества. Поначалу смущает тот факт, что собственник МКД владеет частью и лифта (и неважно, что гражданин — ​собственник помещения на первом этаже или в подвале), и крыши, и придомовой территории…

Знать состав имущества, находящегося в общей собственности, — ​это ПЕРВОЕ условие подготовки договора. Второе важнейшее дело — ​составление перечня работ по текущему ремонту. Цены на все и всюду разные — ​здесь не обойтись без хозяйского глаза. В интересах собственника — ​не переплачивать и иметь «запрограммированный» комфорт.

Техническое обследование дома нужно произвести качественно. Неподготовленного человека профессионал из «старого жэка» без труда убедит платить втридорога за любую мелочь. А подготовиться собственникам надо самим: для начала обязательно изучить несколько строк 162 статьи Жилищного кодекса РФ. В развитие самообучения следует внимательно прочитать приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в МКД».Приказ достаточно новый, он предлагает действовать в рамках законодательной базы. Учтете эти рекомендации — ​и не будете платить лишнего…

Управляющая компания должна бороться за ваш заказ — ​территориально вы больше со «старым жэком» не связаны, можете искать счастье в сотрудничестве с любым исполнителем необходимых вам работ.

Общее имущество собственников помещений в МКД не включает в себя ту его часть (она имеется практически в любой многоэтажке), которая внесена в реестр муниципальной собственности либо является законной собственностью юридических или физических лиц. Собственники нежилых помещений МКД наряду с собственниками жилых помещений имеют долю в общем имуществе дома пропорционально принадлежащей им площади.

Определив стоимость предстоящих работ по текущему ремонту на предстоящий год (обычный срок действия заключаемого с управляющей компанией договора), мы (собственники) приступаем к самому приятному — ​ПЛАНИРОВАНИЮ! Кто не строил прекрасных воздушных замков в розовых мечтах!.. Но исходить необходимо из реальных возможностей собственников. Фонтаны фантазии нужно держать под замком прагматичности. Приз при установлении эффективных договорных отношений с управляющей компанией — ​полностью и вовремя выполненный объем работ при соответствующем финансировании.

Третья точка, определяющая плоскость договорных отношений, — ​КОНТРОЛЬ над выполнением плана работ. Право подписания акта выполненных исполнителем работ имеет председатель совета дома. Чтобы исключить возникновение претензий, к этой функции нужно подходить ответственно и по возможности профессионально. В недавнем постановлении Правительства РФ определены правила осуществления общественного жилищного контроля общественными инспекторами и экспертами. Не должен «текущий ремонт» закончиться течью труб или иными недоделками!

Приложения — ​«часть учения»

Если председатель совета дома не просто активист, а учится быть хозяйственником, постоянно участвует в работе своего координационного комитета, находится на линии рабочей связи со всеми, кто профессионально или на общественных началах занимается вопросами жилищно-коммунального хозяйства, то проблем с заключением договора с управляющей компанией возникнуть не может. Просто потому, что учитываются интересы собственников и исполнителей работ.

Все самое главное фиксируется не только в договоре, но и в приложениях! Приложение номер один — ​состав общего имущества. От этого зависят многие вопросы — ​можно ли въезд во двор закрыть шлагбаумом, можно ли платную автостоянку открыть…да мало ли что еще.

Приложение номер два регулирует перечень услуг — ​очень важно знать, что, в принципе, может быть (при необходимости) сделано. Тогда и споров не возникнет.

Приложение номер три —  способ определения стоимости услуг (слово «тариф» вообще собственниками помещений НЕ используется).

Заключение договора — ​не только право собственников, это их обязанность. Договорные отношения воспитывают человека для рыночных отношений — ​учат его самостоятельно отстаивать свои интересы. На стороне юридически подкованного собственника государственная машина принуждения исполнения законных решений общих собраний. Чем скорее это примут люди как руководство к действию, тем скорее случится реформа ЖКХ.

Андрей БОНДАРЬ, журналист и один из собственников помещений в многоквартирном доме, — ​по результатам беседы с председателем комитета Евпаторийского городского совета по вопросам жизнеобеспечения, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Борисом НАЗАРОВЫМ и председателем Общественного совета по вопросам ЖКХ городского округа Евпатория Михаилом КАЦЕМ.

Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» №8 (19230) от 3.02.2017 г.