Нередко евпаторийцы, проживающие в многоквартирных домах, сталкиваются с проблемами аварийного состояния батарей в своих квартирах и необходимостью их замены. Но на практике, обращаясь в адрес управляющей организации по данному вопросу, часто получают отказ с указанием на то, что батареи не находятся в зоне эксплуатационной ответственности управляющей организации. В связи с чем, следует понять, кто несет ответственность за содержание батарей в квартире, в том числе в отношении обязанности по их замене.

Если отопительные стояки всегда являются общедомовым имуществом, то батареи могут быть как личным имуществом собственника конкретного помещения, так и общедомовым имуществом. Все зависит от особенностей присоединения этих обогревающих элементов к стоякам.

Итак, батареи не являются общедомовым имуществом при одновременном выполнении трех условий (пп. 3 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, пп. «д» п. 2, п. 6 Правил содержания общего имущества № 491, Решение ВС РФ по делу № ГКПИ09–725, Письмо Минстроя РФ от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04).

• Условие первое: батареи находятся внутри квартиры и обслуживают только одну квартиру.

• Условие второе: батареи имеют отключающие устройства, которые позволяют перекрыть подачу теплоносителя и производить ремонт и обслуживание или демонтаж радиаторов. Наличие отключающих устройств позволяет рассматривать радиатор отопления не как элемент единой системы отопления многоквартирного дома, функционирующий в составе этой системы и обеспечивающий ее работоспособность в целом, а как индивидуальный прибор, который может быть отключен или изъят (демонтирован) без ущерба для всей системы.

Перед радиатором, не относящимся к общедомовому имуществу, должно быть два запорных крана — на верхней и нижней подводках к батарее. Если перед отопительным прибором вы видите только один запорный кран (вентиль), то перед вами — радиатор, который входит в состав общедомового имущества. В этом варианте подключения невозможно демонтировать радиатор, поскольку без второго запорного устройства теплоноситель будет попросту вытекать из стояка.

Встречаются договоры управления (обслуживания) многоквартирных домов, в которых граница эксплуатационной ответственности на системе отопления установлена по первым сварным или резьбовым соединениям. Подобные условия противоречат действующему законодательству и не учитываются судами (Определения Кассационного суда общей юрисдикции по делу № 88–12689/2023, по делу № 88–14521/2023, по делу № 88–3260/2023).

Сами отключающие устройства (запорные краны, вентили), которые позволяют демонтировать радиаторы, не прекращая теплоснабжения выше- и нижерасположенных квартир, — это всегда зона ответственности управляющей организации, поскольку первые отключающие устройства и запорно-­регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме (Решение Верховного Суда РФ по делу № ГКПИ11–1787). Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-­технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, эти элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым влияя на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

• Условие третье: отключение или демонтаж батареи в квартире не повлечет прекращение циркуляции теплоносителя в системе отопления всего дома. Конструктивное решение отопительной системы может быть таким, что изъятие (демонтаж) ­какого-либо отопительного прибора влечет прекращение циркуляции теплоносителя в системе, то есть приводит к ее неработоспособности, в связи с чем для такого демонтажа необходимо дополнительное конструктивное изменение системы (установка дополнительных соединительных трубопроводов, перемычек, заглушек и т.п.).

Если система отопления однотрубная, и перед радиатором нет байпаса, то радиатор — в зоне ответственности управляющей организации, поскольку байпас обеспечивает непрерывную циркуляцию теплоносителя в других квартирах по стояку во время отключения конкретного радиатора. При двухтрубной системе отопления достаточно двух запорных кранов перед радиатором для его исключения из состава общедомового имущества.

По информации АНО «ЖКХ-контроль» Республики Крым.

Изображение сгенерировано нейросетью Qwen

Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» 42(19694) от 24.10.2025 г.