Наука побеждать: юридически правильно организованное собрание заказчиков услуг (собственников помещений в многоквартирном доме) дает возможность принимать решения, по значимости равноценные решениям органов власти. То есть обязательные как для исполнителя услуг — управляющей компании, так и для ВСЕХ собственников жилых и нежилых помещений вне зависимости от того, присутствуют ли они на этом собрании.

Организовать юридически грамотно проведение правомочного собрания собственников — ​первая и самая главная цель начинающего свою работу совета дома. Акция голосования методом «кто за, кто против, воздержавшихся нет» превращается в бессмысленное с точки зрения юриспруденции дело, если нет четкого правового обоснования ПРАВИЛЬНОЙ процедуры. Решения, равные по значению судебным, принимают собственники квадратных метров, а не псевдокворум группы жильцов дома. Даже если на собрании таких жильцов — ​арифметическое большинство…

Голосомер

Ошибкой номер один при планировании собрания собственников помещений в многоквартирном доме является недостаток правового образования инициаторов (ими могут стать любые собственники — ​жильцы многоквартирки или владельцы нежилых помещений). Сначала обязательно нужно изучить соответствующие положения Жилищного кодекса РФ и других нормативных документов. Ведь цель созыва собрания — ​его легитимность (раз) и обусловленная законом властная функция — ​обязательность исполнения принятых собранием решений (два).

Распоряжения заказчиков услуг — ​альфа и омега правовых взаимоотношений с исполнителем. Управляющей компанией может быть частная фирма (таких уже много в Евпатории), может — ​муниципальное унитарное предприятие (бывший «Жилищник»). «Ваш» заказ должен быть освящен правовой защитой — ​расценки работ, время проведения работ, перечень услуг устанавливаются, в конечном счете, СОБСТВЕННИКАМИ, имеющими «золотую акцию» в виде владения преобладающей площадью.

Это значит, что при планировании собрания инициатор обязан просчитать, будет ли мероприятие правомочным. Голоса не считаются «по рукам и головам» — ​необходим обязательный учет количества квадратных метров, находящихся в собственности участников собрания.

Собрание с тридцатью участниками может принять ничтожные юридически решения, а параллельное собрание с двенадцатью собственниками (того же самого многоквартирного дома) примет легитимные решения — ​и «арифметическое большинство» будет их исполнять, и управляющая компания будет этих собственников слушаться! Ведь на стороне юридически правильно оформленного решения — ​государственная машина власти.

Вывод: перед проявлением радости по поводу прекрасной явки жильцов на собрание посчитайте, сколько реальных площадей многоквартирного дома у вас «голосует» в соответствии с реестром собственников. Если «метрового» кворума нет — ​вы делаете юридически бессмысленное дело.

Пример «голосомера». Вы являетесь инициатором собрания. Ваш объект — ​дом на 5 тысяч квадратных метров. Потенциал — ​ПЯТЬ тысяч голосов собственников. У одного собственника — ​триста «квадратов» и 300 голосов, у другого — ​33 «квадрата» и 33 голоса. Вот такие права…

Правовой базой установлено, какие именно решения принимают собственники ДВУХ ТРЕТЕЙ «квадратов», для принятия иных хватит простого большинства (метров, а не рук!). Все документы по этим вопросам есть в статьях ЖК. Это статьи 44–48. Их необходимо внимательно прочитать.

Тайн никаких нет — ​при подготовке правомочного собрания все нужные сведения можно найти по «паспорту дома» в открытых источниках. Если один собственник в отъезде, ему можно найти равноценную «по площади» замену. Потом правильно принятое решение будет инструкцией для всех.

Собрание — ​не вече

Собрание собственников многоквартирного дома для принятия поистине судьбоносных решений хозяйственного бытия абсолютно не похоже, к примеру, на профсоюзное. Во-первых, все собственники (хоть ОДНОГО квадратного метра) не просто имеют право на участие в нем — ​они в обязательном порядке уведомляются о проведении мероприятия и о его повестке дня. Существуют определенные законодательством сроки и методы уведомления — ​как жильцов, так и иных собственников. Обычно часть квартир (помещений) находится не в частной, а в муниципальной собственности. Представитель местного самоуправления, таким образом, является обязательным участником собрания. Голос муниципального собственника весьма важен: ему может принадлежать и десять процентов площадей дома, и более.

Во-вторых, изменения в повестке происходят по строго определенной кодексом процедуре и не могут вноситься «по ходу дела» в пункт «Разное». Самое непривычное для многих активистов правило — ​нет никакого подготовленного проекта решения, на собрание готовится само окончательное решение. И если ответственно подойти к делу, то его принятие будет на самом деле обязательным и для отсутствующих на момент собрания собственников, и для управляющей компании.

Каждое слово решения собственников в буквальном смысле должно соответствовать нормам законодательства. Никакие эмоциональные вольности недопустимы. Это для организаторов-активистов иногда кажется излишним «буквоедством», но язык юриспруденции имеет свои нормы. Вы же хотите, чтобы ваши решения никто не смог оспорить в судебном порядке? Вы хотите самостоятельно распоряжаться хозяйственной судьбой своего многоквартирного дома? Тогда не подписывайтесь под тем, что не читали, или, прочитав, не поняли сути вопроса.

Только надо помнить: приняв на себя ответственность, вы больше ни с кем ее не делите — ​она ваша. Вы формируете договор с исполнителем услуг и работ «по дому» — ​больше никто не вправе вам указывать, будет ли этим исполнителем ближайший «жэк» или частная компания (территориально собственники дома ни с кем не связаны — ​могут выбирать свободно, с кем стоит иметь дело). Если решения будут неадекватными — ​предусмотренные траты окажутся низкими, «тарифы», за которые проголосуют на собрании, оторванными от реальной стоимости услуг, — ​то отвечать за авантюризм придется вам…

Если заранее четко представлять, что финансовое положение работников управляющей компании напрямую зависит от качественного уровня взаимодействия с заказчиком (советом дома, собственниками), придет понимание важности поиска взаимодействий, механизмов нахождения консенсуса. Компания и собственники — ​не враги, а равноценные партнеры. За качественно выполненные в оговоренные сроки работы, предоставленные услуги идет оговоренная заранее плата. Каким бы ни был «аванс», окончательный расчет следует за подписанием акта выполненных работ (предоставленных услуг).

Судебные тяжбы, производственные споры возникают из-за недостаточно прописанных в договорах взаимных обязательств. Именно поэтому настолько серьезно требуется подходить к проведению правомочного собрания собственников многоквартирного дома. Сметы на проведение работ и услуг составляют профессионалы, а ценовые предложения разных компаний рассматривают собрания собственников, советы домов. Так формируется «тариф», и в соседних домах уровень оплаты одних и тех же работ может различаться — ​это же ВАШ договор с управляющей компанией. Теперь по законодательству неприемлемы условия, когда средства идут в «общий котел» и непонятно на что тратятся. Пример — ​на обрезку зеленых насаждений на муниципальной земле иногда идут деньги собственников многоквартирного дома, хотя эти деревья им «не принадлежат»…

Становится ясно, что равноправные и взаимовыгодные отношения между собственниками МКД и управляющей компанией возможны — ​необходимо только пользоваться своими правами в рамках законодательства. Закон на стороне собственников помещений!

Андрей БОНДАРЬ, журналист и один из собственников помещений в многоквартирном доме, — ​по результатам беседы с председателем комитета Евпаторийского городского совета по вопросам жизнеобеспечения, энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Борисом НАЗАРОВЫМ и председателем Общественного совета по вопросам ЖКХ городского округа Евпатория Михаилом КАЦЕМ.

Коллаж er-tv.ru.

Опубликовано в газете «Евпаторийская здравница» №4 (19226) от 20.01.2017 г.